Już na początku boomu mieszkaniowego analitycy przewidywali, że
rekordowa aktywność deweloperów będzie skutkowała malejącą dostępnością
działek pod zabudowę wielorodzinną i wzrostem cen odpowiednich gruntów.
Sygnały napływające z rynku pierwotnego wskazują, że taki scenariusz
właśnie się zrealizował. Banki ziemi dużych firm deweloperskich w 2017
r. prawie się wyczerpały, a wzmożony popyt skutkował dynamicznymi
wzrostami cen gruntów. Opisywana sytuacja z pewnością wpłynie na cenniki
deweloperów.
Od 2016 r. deweloperskie banki ziemi skurczyły się drastycznie
W kontekście rynku pierwotnego, zainteresowanie mediów wzbudzają przede
wszystkim informacje dotyczące cen nowego metrażu oraz liczby mieszkań
rozpoczynanych przez prywatnych inwestorów. Znacznie rzadziej mówi się o
kwestiach związanych np. z dostępnością miejskich działek pod zabudowę
mieszkaniową. Ten temat obecnie jest bardzo ważny, bo jak alarmuje
portal RynekPierwotny.pl - analizy Narodowego Banku Polskiego wskazują
na kłopoty inwestorów mieszkaniowych ze zgromadzeniem zasobów ziemi
zabezpieczających produkcję mieszkań przez okres dłuższy niż jeden rok.
Wspomniane problemy są dobrze widoczne na jednym z wykresów, które NBP
zamieścił w swoim kwartalnym raporcie o sytuacji rynku nieruchomości
(patrz poniżej).
Obliczenia Narodowego Banku Polskiego, mówią że w 2017 r. bank ziemi
przeciętnej dużej firmy deweloperskiej (zatrudniającej ponad 50 osób),
osiągnął rekordowo małą powierzchnię i wartość. W relacji do produkcji
mieszkań z połowy 2017 roku, zasób gruntów posiadanych przez
przeciętnego dużego dewelopera, nie wystarczał nawet na sześć miesięcy.
Była to pierwsza taka sytuacja od początku analiz (2005 r.). Pomimo
pewnej poprawy z III kw. 2017 roku, zasób ziemi wciąż wystarczał na
mniej niż rok dalszej produkcji nowych mieszkań (zobacz czerwoną linię
na poniższym wykresie). Warto zwrócić uwagę, że jeszcze na początku 2016
roku, analogiczny wynik był trzy - cztery razy lepszy.
Zdaniem portalu RynekPierwotny.pl najnowsze dane NBP sugerują, że w III
kw. 2017 r. deweloperom nie udało się szybko powiększyć swoich zasobów
ziemi pod zabudowę. Działania państwa z pewnością miały pewien wpływ na
tę sytuację. Pierwszym czynnikiem były przepisy poważnie ograniczające
możliwość sprzedaży gruntów rolnych podmiotom nieprowadzącym
działalności rolniczej. Deweloperom nie sprzyjały też przygotowania
związane ze stworzeniem Krajowego Zasobu Nieruchomości. Pomimo swoich
słabych wyników, program Mieszkanie Plus na pewno ograniczył dostęp
prywatnych inwestorów do atrakcyjnych działek będących własnością Skarbu
Państwa. Innym problemem były reprywatyzacyjne kontrowersje,
odstraszające deweloperów od zakupu działek odzyskanych przez dawnych
właścicieli.
Źródło: dane NBP (Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku
nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce - IV kwartał 2017)
W metropoliach dobre działki podrożały o kilkadziesiąt procent
Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl obecna
sytuacja na pewno cieszy właścicieli działek, które mogą zostać
sprzedane i wykorzystane pod zabudowę wielorodzinną. Sygnały napływające
z największych miast (m.in. Warszawy oraz Krakowa) wskazują bowiem, że
na rynku drastycznie ubyło atrakcyjnych gruntów bez ryzyka prawnego i
planistycznego. Właściciele takich działek, którzy jeszcze ich nie
sprzedali, często wstrzymują się z podjęciem decyzji i dyktują ceny
wyższe np. o 10% - 30% niż przed rokiem. Zdarzają się nawet przypadki
wzrostów cen wynoszących 70% - 80% w skali roku (głównie na terenie
Warszawy).
W związku z opisywaną sytuacją, specustawa mieszkaniowa planowana przez
rząd, może wzbudzać spore zainteresowanie deweloperów. Istnieją jednak
dwa problemy związane z rządowym projektem. Po pierwsze, tak zwana
specustawa mieszkaniowa znajduje się jeszcze na bardzo wczesnym etapie
prac legislacyjnych (konsultacje publiczne i opiniowanie). Po drugie,
założenia wspomnianej ustawy ulegają poważnym zmianom. Według najnowszej
propozycji Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, to władze miejskie
(zamiast wojewodów) mają wydawać decyzje lokalizacyjne dotyczące
przeznaczenia gruntów na cele budownictwa wielorodzinnego.
Taka nagła zmiana koncepcji pokazuje, że ostateczny kształt specustawy
mieszkaniowej nadal pozostaje dość płynny. Dlatego deweloperzy na razie
nie powinni wiązać dużych nadziei z nowym pomysłem rządu, który ma
zwiększyć podaż działek pod zabudowę na terenie miast. Sytuacja
przedstawia się podobnie w przypadku nowelizacji przepisów
ograniczających obrót ziemią rolną. Wiadomo, że rozważana jest
liberalizacja zasad wprowadzonych w 2016 roku. Dokładny zakres
ewentualnych zmian nie jest jeszcze pewny. Właśnie dlatego deweloperzy
muszą uzbroić się w cierpliwość i spoglądać w kierunku działek, które
jeszcze 2 - 3 lata temu nie wzbudziłyby ich większego zainteresowania.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz